2000年以前に建てられたマンションの専有部配管は、すでに耐用年数を超えています。事故が起きたとき、費用を負担するのは誰なのか。保険はどこまで使えるのか。そして、加害者にならないために今できることは何か。管理組合の理事の皆様と全区分所有者の方へ、現場の実態からお伝えします。

築30年超のマンションは、2037年に480万戸へ

2000年以前に建てられ、築30年以上を迎えるマンションの戸数は、右肩上がりに増え続けています。それに伴って、配管の老朽化を原因とする水漏れ事故も全国で多発しています。

※2027年・2037年は推計値です。

なぜ、漏水事故は増え続けるのか

理由は二つあります。一つは、配管が見えない場所にあること。配管の大部分は床下やコンクリートスラブと床材の間、壁の裏側を通っています。そのため、サビや腐食がどれだけ進行していても、日々の生活のなかで住人が気づくことは物理的に不可能です。

もう一つは、すべての部屋の配管が同い年であること。建設時に設置された配管は、全戸で同じ年月を経過しています。つまり、どこか一つの部屋で漏水が起きたということは、他のすべての部屋も「いつ重大な損傷が起きてもおかしくない」状態にあることを意味します。

「ウチの部屋は今まで一度もトラブルがないから、まだ関係ないだろう」
この無関心が、取り返しのつかない事態を招きます。

「専有部」と「共用部」──責任の境界線はどこか

マンションの配管は全戸がつながっていますが、「誰の責任で直すか」の境界線は明確に分かれています。ここを正しく理解しないまま議論を始めると、必ず話がかみ合わなくなります。

具体的な境界線

• 給水管の境界線は「水道メーター」です。メーターから室内側が専有部にあたります。
• 給湯管は、すべてが専有部です。
• 排水管は、立管から横管に分岐するところが境界線となります。

対策を遅らせる、3つの誤解

見えない配管への無関心が被害の発見を遅らせる一方で、対策そのものを止めてしまう思い込みがあります。説明会の場で、必ずと言っていいほど出てくる3つです。

誤解①：「管理組合が直す」という幻想

「修繕積立金を使えばいいのでは」という声は必ず上がります。しかし、専有部の配管は個人の財産です。修繕積立金は原則として共用部分の修繕を目的に集められているため、これを個人の配管修理に充てるには、あらかじめ長期修繕計画に定める、管理規約を改定するといった、極めて高いハードルを越える必要があります。現状のままでは、組合は費用を出せません。

また、「排水管の高圧洗浄を全戸で定期的に行っているから安心」という声もよく聞きます。洗浄は詰まりの予防にはなりますが、配管そのものが直っているわけではありません。これも大きな誤解を招く要因の一つです。

誤解②：「保険で全てカバーされる」という幻想

総合保険に加入していても、水漏れ事故が起きた際に無条件で全額が支払われるわけではありません。保険会社の審査基準は年々厳格化しており、築年数が経過した老朽化配管のトラブルに対しては、十分な補償が下りないケースが増えています。

誤解③：「リフォーム済みだから安心」の落とし穴

「数年前に水廻りをフルリフォームしたから、配管も新しくなっているはず」——そう思い込んでいませんか。

一般的なリフォーム工事では、目に見える設備と直結する範囲の配管しか交換しません。つまり、最新の設備の真下、床下を這っている大元の配管は新築当時のサビだらけのまま残されているケースが圧倒的多数です。表面は綺麗でも、見えない配管は古いままなのです。

配管の寿命は、すでに尽きている

2000年以前に建てられたマンションの専有部で多用されている配管の耐用年数は、20年から30年です。築30年を超えているということは、寿命の目安をすでに過ぎている、あるいは今まさに迎えているということになります。

亜鉛メッキ鋼管は「お湯」に弱い

主に生活排水を流すために使われてきた金属管です。長年水に触れ続けることで内部から徐々にサビが進行し、サビこぶによる閉塞や、腐食による穴あきが発生します。

さらに、亜鉛メッキ鋼管には約60℃以上のお湯に非常に弱いという特性があります。パスタの茹で汁などを流し続けたキッチン下の配管は、腐食が激しく進行しているケースが少なくありません。

銅管のピンホール現象

銅管は熱伝導に優れる一方、金属製でありながら薄く作られています。長年の使用により、孔食（緑青による腐食）、潰食（高速の水流や気泡の衝突）、電食（静電気や不純物の影響）といった経年劣化に、水質や水圧などの要因が複合的に重なり、極小の穴が発生します。

ほんの小さな穴であっても、配管には常に水圧がかかっています。見えない壁裏で、霧吹きのようにお湯を噴出し続け、甚大な被害をもたらします。

漏水が起きたとき、実際に何が起こるか

発見が遅れ、被害が甚大化する

配管はコンクリートスラブとフローリングの間の「見えない空間」を通っています。そのため、配管が損傷しても住人はすぐには気づけません。漏れ出した水や汚水は、床下の見えない空間に大量に滞留し続けます。

そして、ある日突然、コンクリートの隙間を縫って下の階の天井から水が降り注ぐことで、初めて事態が発覚します。1階にお住まいの場合は、ご自身の部屋か隣の部屋に浸水して初めて気づくことになります。気づいた時には、すでに手遅れなのです。

被害は、関わるすべての人に及びます

階下漏水にかかる費用の相場

保険の審査が通らなかったり、上限額を超えたりした場合、以下の金額を加害者が自己負担で支払うことになります。

管理会社と管理組合も消耗します

そして、資産価値が下がります

漏水事故の多発は、個人の問題にとどまりません。「あのマンションはよく水漏れが起きる」という評判は、売却時や賃貸募集時に致命的なマイナス要因となります。配管リスクを抱えたままの物件は買い手から敬遠され、評価額そのものが下落していきます。

資産価値を守るには、マンション全体で
配管リスクを取り除く姿勢を示すことが不可欠です。

厳しくなる保険と、「払えない」という最悪のケース

老朽化による漏水事故の多発で、マンション全体の保険事情は極めて厳しくなっています。事故を起こせば起こすほど、マンション全体の首を絞めることになります。

加害者が「払えない・払わない」とき

保険が使えず自己負担となった場合、さらなる困難が待っています。加害者が高齢で数百万円を支払う能力がない。あるいは、責任を認めず支払いを強硬に拒絶する。こうしたケースは実際に起きています。

結果として、被害者が自己負担で復旧するしかないという、非常に理不尽な状況に陥ります。

部分補修でもライニングでもなく、「更新工事」を勧める理由

漏れた箇所「だけ」を直しても意味がありません

築30年の配管は、全体が均等に限界を迎えています。一箇所に穴が開いたということは、隣の箇所も明日穴が開くということです。対症療法としての部分補修は、結果的に費用の無駄になります。

もう一つの選択肢「更生工事（ライニング工法）」について

ライニング工法とは、古い配管を新品に交換するのではなく、内部の錆びを研磨して落とし、特殊な樹脂を塗り直すことで配管を延命させる補修工法です。

ただし、これはあくまで一時的な延命に過ぎません。配管自体の寿命を根本から解決するものではないため、再び限界を迎え、結局は配管を新しくする対策が必要になります。

新しい配管に何を使うのか

給水・給湯管：架橋ポリエチレン管

古い金属配管は床下に残置（無害化）し、まったく新しいルートで最新の素材を引き直す工法が主流です。使用するのは架橋ポリエチレン管。金属を使用しないため、サビや腐食が物理的に起こりません。赤水や青水も出なくなります。

• 完全な耐食性／金属ではないため、サビによる詰まりや腐食による穴あきが発生しません。
• 高い柔軟性と耐震性／管自体が曲がるため、地震の揺れを吸収し破損を防ぎます。
• 継ぎ目が少なく漏水リスクが激減／曲げて配管できるため、漏水の原因となりやすい継手（ジョイント）の数を大幅に減らせます。
• 長期の耐用年数／素材の性質上、最低40年以上の長寿命が期待できます。

給水・給湯管更新工事の流れ

工期は2日です。断水するのは作業中の一部の時間だけで、住みながらの施工が可能です。荷物の大がかりな移動も必要ありません。

排水管：耐火VP管（耐火DV継手）

排水管は、古いサビだらけの鉄管を完全に撤去し、サビに強く防災機能も備えた新しい塩ビ管へ交換します。従来の塩ビ管と同様の耐食性を持ちながら、マンション特有の火災リスクに対応する機能を備えた管材です。

• サビ・腐食の完全排除／塩化ビニル製のため、サビや腐食、薬品による劣化が起こりません。
• 延焼防止機能／排水管は上下階を貫いています。この管は万が一の火災時、中間層が熱で膨張して管を完全に塞ぎます。
• マンション全体の安全性向上／管が塞がることで、火や有毒な煙が排水管を伝って別の階へ燃え広がるのを防ぎます。

更新前と更新後の違い

「自分だけ工事しても意味がない」への答え

専有部の工事は自費です。ですから、「他の人がやらないのに、自分だけ高いお金を払って配管を新しくしても、上から水が降ってきたら同じでしょう」という声が必ず出ます。

それは、決定的な間違いです。

ご自身の部屋の配管を新しくすることの最大の価値は、
「自分が加害者になるリスクを、完全にゼロにする」ことです。

もらい事故、つまり被害者になることは防げません。しかし、階下の家財を汚損し、数百万円の損害賠償を背負い、マンション内に居づらくなるという多大な負担は、自分の決断だけで確実に防ぐことができます。この差は決定的です。

資産価値の維持・向上という側面

配管更新は単なる修繕ではなく、お部屋の価値を高めるバリューアップ投資でもあります。将来、売却や賃貸に出す際、「配管更新済み（最低40年安心）」という実績は、買い手・借り手にとって非常に強力な安心材料になります。他の未更新の部屋と比較して、より高い資産評価額を維持しやすくなります。

第一歩は、住人説明会の開催です

強制できない専有部工事を進めるには、全住人に正しい現状認識を持ってもらうしかありません。説明会では、次の3つを順に行います。

なぜ「第三者である専門家」が説明すべきなのか

理事会や管理会社が説明すると、どうしても「工事の押し付け」と受け取られ、反発を招きます。利害関係の見え方が違うためです。

• リアルな説得力／豊富な現場経験に基づき、実際の事例や写真を用いた、専門家ならではの説明ができます。
• 不安の即時解消／「工事日数は？」「荷物はどうするの？」といった具体的な質問に、その場でプロが即答できます。
• 中立性の担保／利害関係のない専門業者が直接説明することで、管理組合は中立的な立場を保ちやすく、住民トラブルを回避できます。

アイギ設備の施工実績

私たちは、数多くの高経年マンションで専有部配管更新工事を安全・確実に行ってまいりました。

※2026年4月時点

まとめ：配管更新は「出費」ではなく「投資」です

• 専有部配管の損傷は、誰にでも明日起こり得る個人の重大な負債リスクです。
• 「保険で直る」「組合が直す」という誤った認識を捨て、現実を直視する必要があります。
• 事故が起きてからでは遅く、住民間のトラブルを招くだけでなく、マンション全体の資産価値まで損なわれます。
• 解決策はただ一つ、限界を迎えた配管を最新の樹脂・塩ビ管へ丸ごと更新することです。

皆様のマンションの平穏な生活と資産価値を守るために。見えない配管リスクに向き合い、住民の皆様への正しい啓発を行うところから、私たちはお手伝いします。

※記載の耐用年数・費用相場は一般的な目安であり、実際の状況は建物や配管の状態により異なります。