築年数が経過したマンションで必須の「配管更新工事」とは？ 築年数が経過した分譲マンションで必ず直面するのが、給水管や給湯管の老朽化です。 水漏れや赤水などのトラブルを未然に防ぐためには、古い管から新しい配管へ交換する「配管更新工事」が必要不可欠となります。   しかし、配管工事の方法によって「リフォーム完了後のお部屋の見た目」が大きく変わってしまうことをご存知でしょうか？ 今回は、マンション専有部の水回りリフォームで用いられる2つの代表的な工法、「露出配管」と「隠蔽工法」の違いについてわかりやすく解説します。     マンション配管リフォームの2大工法：「露出配管」と「隠蔽工法」の違い 1. 露出配管（ろしゅつはいかん）とは？ 露出配管とは、文字通り「新設する配管を壁や床の表面に這わせる工法」です。 配管をむき出しのままにするわけではなく、プラスチック製の化粧カバー（モール）などを被せて仕上げるのが一般的です。   メリット： 床や壁を壊す範囲が最小限で済むため、工期が比較的短く、工事費用を抑えやすい。 配管が表面にあるため、将来的なメンテナンスや点検が容易。   デメリット： お部屋の壁や床に配管カバーの出っ張りができるため、インテリアの美観を損なうことが多い。 家具や家電の配置に制限が出たり、カバーの上にホコリが溜まりやすくなったりする。 2. 隠蔽工法（いんぺいこうほう）とは？ 隠蔽工法とは、「新しい配管を床下や壁の裏側などの見えない部分に隠して配管する工法」です。 床材や壁紙の一部を剥がして配管を通し、その後きれいに元通りに復旧させます。   メリット： 配管が完全に隠れるため、リフォーム前と変わらないスッキリとした美しい見た目を維持できる。 家具の配置にも影響が出ず、お部屋の空間をそのまま広く使える。   デメリット： 床や壁の開口・復旧作業が伴うため、露出配管に比べて工期が長くなりやすく、費用もやや高くなる傾向がある。 きれいに仕上げるためには、施工業者に高い技術力と丁寧な作業が求められる。 アイギ設備なら「見た目が美しい隠蔽工法」での施工が可能です！ マンションの配管更新工事は、ただ水が通れば良いというものではありません。 お客様が毎日を過ごす大切な居住空間だからこそ、私たちは「仕上がりの美しさ」に徹底的にこだわります。   私たちアイギ設備は、豊富な経験と確かな技術力により、難易度が高いとされる「隠蔽工法」での配管更新工事を得意としています。 床や壁の裏という限られたスペースを最大限に活用し、お部屋のインテリアを損なうことなく、見えないところでしっかりと安全な水回りをお作りします。   「配管工事をしたいけれど、部屋の中に配管が出っ張るのは嫌だ」 「今のきれいな内装を保ったままリフォームしたい」 「他社で露出配管になると言われて悩んでいる」   そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度アイギ設備にご相談ください！ お客様のマンションの構造に合わせた最適なリフォームプランをご提案し、見た目も中身も美しい安心の施工をお約束いたします。

2000年以前に建てられたマンションの専有部配管は、すでに耐用年数を超えています。事故が起きたとき、費用を負担するのは誰なのか。保険はどこまで使えるのか。そして、加害者にならないために今できることは何か。管理組合の理事の皆様と全区分所有者の方へ、現場の実態からお伝えします。 目次 築30年超のマンションは、2037年に480万戸へ 「専有部」と「共用部」──責任の境界線はどこか 対策を遅らせる、3つの誤解 配管の寿命は、すでに尽きている 漏水が起きたとき、実際に何が起こるか 厳しくなる保険と、「払えない」という最悪のケース 部分補修でもライニングでもなく、「更新工事」を勧める理由 新しい配管に何を使うのか 「自分だけ工事しても意味がない」への答え 第一歩は、住人説明会の開催です 築30年超のマンションは、2037年に480万戸へ 2000年以前に建てられ、築30年以上を迎えるマンションの戸数は、右肩上がりに増え続けています。それに伴って、配管の老朽化を原因とする水漏れ事故も全国で多発しています。 2017年 190万戸 2022年 260万戸 2027年 350万戸 2037年 480万戸 ※2027年・2037年は推計値です。 なぜ、漏水事故は増え続けるのか 理由は二つあります。一つは、配管が見えない場所にあること。配管の大部分は床下やコンクリートスラブと床材の間、壁の裏側を通っています。そのため、サビや腐食がどれだけ進行していても、日々の生活のなかで住人が気づくことは物理的に不可能です。 もう一つは、すべての部屋の配管が同い年であること。建設時に設置された配管は、全戸で同じ年月を経過しています。つまり、どこか一つの部屋で漏水が起きたということは、他のすべての部屋も「いつ重大な損傷が起きてもおかしくない」状態にあることを意味します。 「ウチの部屋は今まで一度もトラブルがないから、まだ関係ないだろう」 この無関心が、取り返しのつかない事態を招きます。 「専有部」と「共用部」──責任の境界線はどこか マンションの配管は全戸がつながっていますが、「誰の責任で直すか」の境界線は明確に分かれています。ここを正しく理解しないまま議論を始めると、必ず話がかみ合わなくなります。 共用部（管理組合の管轄） 排水立管や給水立管など、マンション全体を縦に貫く「大元のメイン配管」です。 修繕積立金を使い、組合主導で計画的に工事を行います 多くの場合、大規模修繕工事に合わせて対処が検討されます 専有部（各区分所有者の管轄） 水道メーター等から分岐し、各住戸の床下や壁裏を這ってキッチンや浴室へつながる「枝管」です。 個人の財産であり、修繕は全額自己負担が原則です 組合が工事を強制することはできず、判断は個人に委ねられます 具体的な境界線 給水管の境界線は「水道メーター」です。メーターから室内側が専有部にあたります。 給湯管は、すべてが専有部です。 排水管は、立管から横管に分岐するところが境界線となります。 区分 該当する配管 修繕費用の出処 工事の決定権 共用部 縦に通る給水立管・排水立管など 修繕積立金 管理組合（総会決議） 専有部 メーター以降の給水管、すべての給湯管、横引きの排水管 各住人の自己資金 各住人の自己判断 対策を遅らせる、3つの誤解 見えない配管への無関心が被害の発見を遅らせる一方で、対策そのものを止めてしまう思い込みがあります。説明会の場で、必ずと言っていいほど出てくる3つです。 誤解 01 毎月修繕積立金を払っているのだから、すべての配管は組合が直してくれる 誤解 02 マンションで総合保険に加入しているから、何か起きても保険で賄われる 誤解 03 水廻り設備のリフォームをしてあるから、配管も一緒に替わっているはずだ 誤解①：「管理組合が直す」という幻想 「修繕積立金を使えばいいのでは」という声は必ず上がります。しかし、専有部の配管は個人の財産です。修繕積立金は原則として共用部分の修繕を目的に集められているため、これを個人の配管修理に充てるには、あらかじめ長期修繕計画に定める、管理規約を改定するといった、極めて高いハードルを越える必要があります。現状のままでは、組合は費用を出せません。 また、「排水管の高圧洗浄を全戸で定期的に行っているから安心」という声もよく聞きます。洗浄は詰まりの予防にはなりますが、配管そのものが直っているわけではありません。これも大きな誤解を招く要因の一つです。 誤解②：「保険で全てカバーされる」という幻想 総合保険に加入していても、水漏れ事故が起きた際に無条件で全額が支払われるわけではありません。保険会社の審査基準は年々厳格化しており、築年数が経過した老朽化配管のトラブルに対しては、十分な補償が下りないケースが増えています。 保険でカバーされない部分 漏水箇所の補修工事は自己負担になり得る 保険の対象は偶発的な事象です。「経年劣化」を放置した結果の漏水は、自室の配管修理代が補償として認められないケースがあります。 被害者への賠償は「時価額」が上限 購入時に高価だった家具等も使用年数により価値が大きく下がるため、被害者との示談トラブルに発展しやすくなります。 お金以外の負担は保険では埋まらない 謝罪対応、保険手続き、業者との調整。精神的・時間的な負担が長期間にわたって平穏な生活を圧迫します。 誤解③：「リフォーム済みだから安心」の落とし穴 「数年前に水廻りをフルリフォームしたから、配管も新しくなっているはず」——そう思い込んでいませんか。 一般的なリフォーム工事では、目に見える設備と直結する範囲の配管しか交換しません。つまり、最新の設備の真下、床下を這っている大元の配管は新築当時のサビだらけのまま残されているケースが圧倒的多数です。表面は綺麗でも、見えない配管は古いままなのです。 配管の寿命は、すでに尽きている 2000年以前に建てられたマンションの専有部で多用されている配管の耐用年数は、20年から30年です。築30年を超えているということは、寿命の目安をすでに過ぎている、あるいは今まさに迎えているということになります。 配管の種類 主な用途 耐用年数 劣化の症状 塩化ビニル ライニング鋼管 給水管 25〜30年 年数の経過とともに腐食・サビが発生。配管内部のサビによる閉塞や、サビ水排出の原因になります。 亜鉛メッキ鋼管 （白ガス管） 排水管 20〜25年 内部の激しいサビ、腐食による穴あき。 銅管 給湯管 20〜25年 孔食・潰食・電食など複合的な要因による極小の穴（ピンホール）の発生。 亜鉛メッキ鋼管は「お湯」に弱い 主に生活排水を流すために使われてきた金属管です。長年水に触れ続けることで内部から徐々にサビが進行し、サビこぶによる閉塞や、腐食による穴あきが発生します。 さらに、亜鉛メッキ鋼管には約60℃以上のお湯に非常に弱いという特性があります。パスタの茹で汁などを流し続けたキッチン下の配管は、腐食が激しく進行しているケースが少なくありません。 サビこぶで内部が塞がりかけた排水管の断面。 腐食が進行し、管に穴が開いた状態。ここから漏水します。 銅管のピンホール現象 銅管は熱伝導に優れる一方、金属製でありながら薄く作られています。長年の使用により、孔食（緑青による腐食）、潰食（高速の水流や気泡の衝突）、電食（静電気や不純物の影響）といった経年劣化に、水質や水圧などの要因が複合的に重なり、極小の穴が発生します。 ほんの小さな穴であっても、配管には常に水圧がかかっています。見えない壁裏で、霧吹きのようにお湯を噴出し続け、甚大な被害をもたらします。 銅管に発生したピンホール（赤丸部分）。肉眼では見落とすほどの大きさです。 その穴から噴出し続けるお湯。壁裏や床下で、誰にも気づかれずに続きます。 漏水が起きたとき、実際に何が起こるか 発見が遅れ、被害が甚大化する 配管はコンクリートスラブとフローリングの間の「見えない空間」を通っています。そのため、配管が損傷しても住人はすぐには気づけません。漏れ出した水や汚水は、床下の見えない空間に大量に滞留し続けます。 そして、ある日突然、コンクリートの隙間を縫って下の階の天井から水が降り注ぐことで、初めて事態が発覚します。1階にお住まいの場合は、ご自身の部屋か隣の部屋に浸水して初めて気づくことになります。気づいた時には、すでに手遅れなのです。 床下に溜まった水。フローリングを剥がすまで、この空間は誰の目にも触れません。 下の階の天井から水が降り注いだ状態。この時点で、床下にはすでに大量の水が溜まっています。 被害は、関わるすべての人に及びます 加害者（上の階）が背負うもの 強烈な罪悪感／下の階への加害意識による精神的プレッシャー。マンション内に居づらい状況になります。 高額な負担リスク／保険で賄いきれない損害賠償や自室の修理費など、予期せぬ経済的負担。 生活環境の悪化／対応に追われる時間的拘束に加え、修理完了まで水やお湯が使えない期間が発生します。 被害者（下の階）が受けるもの 広範囲な汚損／高価な家具や、代替不可能な思い出の品が深刻なダメージを受けます。 二次的な健康被害／排水管からの漏水では悪臭、壁裏でのカビの大量発生、虫の発生といった健康被害も出ます。 心休まらない環境／保険の申請手続きや業者手配で復旧工事が長期化し、家でリラックスする時間が奪われます。 階下漏水にかかる費用の相場 保険の審査が通らなかったり、上限額を超えたりした場合、以下の金額を加害者が自己負担で支払うことになります。 自室の配管修理 ＋ 床・壁の復旧工事（調査費含む） 約40万円〜 階下（被害者）の天井・壁紙・床の全面張替え 約60万円〜 階下の汚損した家財の弁償 ＋ ホテル代等 示談による 合計 数百万円規模 管理会社と管理組合も消耗します 管理会社の苦悩 深夜・休日を問わない、動揺した住人からの緊急呼び出し 激怒する被害者と、加害者意識のない加害者の間に立つ困難な示談調整 原因箇所が専有部か共用部かの特定にかかる膨大な手配業務 管理組合（理事会）の苦悩 個人のトラブルであるため、強い介入や指導ができず歯がゆい思いをする 「なぜ組合が払ってくれないのか」という理解不足によるクレーム対応 住人同士のトラブルによる、マンション内のコミュニティ悪化 そして、資産価値が下がります 漏水事故の多発は、個人の問題にとどまりません。「あのマンションはよく水漏れが起きる」という評判は、売却時や賃貸募集時に致命的なマイナス要因となります。配管リスクを抱えたままの物件は買い手から敬遠され、評価額そのものが下落していきます。 資産価値を守るには、マンション全体で 配管リスクを取り除く姿勢を示すことが不可欠です。 厳しくなる保険と、「払えない」という最悪のケース 老朽化による漏水事故の多発で、マンション全体の保険事情は極めて厳しくなっています。事故を起こせば起こすほど、マンション全体の首を絞めることになります。 保険を多用した場合の末路 補償の範囲が狭くなる（免責金額の引き上げ） 掛け金が大幅に上がり、管理費の値上げへ直結する 最悪の場合、保険の更新を拒否される 加害者が「払えない・払わない」とき 保険が使えず自己負担となった場合、さらなる困難が待っています。加害者が高齢で数百万円を支払う能力がない。あるいは、責任を認めず支払いを強硬に拒絶する。こうしたケースは実際に起きています。 結果として、被害者が自己負担で復旧するしかないという、非常に理不尽な状況に陥ります。 ここから、解決策の話をします 事後対応では手遅れです。限界を迎えた配管をどうするかについて、現場の立場からお伝えします。 部分補修でもライニングでもなく、「更新工事」を勧める理由 漏れた箇所「だけ」を直しても意味がありません 築30年の配管は、全体が均等に限界を迎えています。一箇所に穴が開いたということは、隣の箇所も明日穴が開くということです。対症療法としての部分補修は、結果的に費用の無駄になります。 もう一つの選択肢「更生工事（ライニング工法）」について ライニング工法とは、古い配管を新品に交換するのではなく、内部の錆びを研磨して落とし、特殊な樹脂を塗り直すことで配管を延命させる補修工法です。 更生工事（ライニング工法）のメリットとデメリット。内面は新しくなりますが、管そのものは新築時のまま残ります。 ただし、これはあくまで一時的な延命に過ぎません。配管自体の寿命を根本から解決するものではないため、再び限界を迎え、結局は配管を新しくする対策が必要になります。 私たちの結論 「二度手間」と「二重の費用」を避けるため、私たちは最初から配管を根本から新しくする『更新工事』を強く推奨しています。将来を見据えた資産価値と、日々の安心のためです。 新しい配管に何を使うのか 給水・給湯管：架橋ポリエチレン管 古い金属配管は床下に残置（無害化）し、まったく新しいルートで最新の素材を引き直す工法が主流です。使用するのは架橋ポリエチレン管。金属を使用しないため、サビや腐食が物理的に起こりません。赤水や青水も出なくなります。 使用管材：架橋ポリエチレン管（給水用・給湯用）とレボス継手。 完全な耐食性／金属ではないため、サビによる詰まりや腐食による穴あきが発生しません。 高い柔軟性と耐震性／管自体が曲がるため、地震の揺れを吸収し破損を防ぎます。 継ぎ目が少なく漏水リスクが激減／曲げて配管できるため、漏水の原因となりやすい継手（ジョイント）の数を大幅に減らせます。 長期の耐用年数／素材の性質上、最低40年以上の長寿命が期待できます。 給水・給湯管更新工事の流れ 工期は2日です。断水するのは作業中の一部の時間だけで、住みながらの施工が可能です。荷物の大がかりな移動も必要ありません。 給水・給湯管の更新工事の様子。 排水管：耐火VP管（耐火DV継手） 排水管は、古いサビだらけの鉄管を完全に撤去し、サビに強く防災機能も備えた新しい塩ビ管へ交換します。従来の塩ビ管と同様の耐食性を持ちながら、マンション特有の火災リスクに対応する機能を備えた管材です。 耐火VPパイプと耐火DV継手。火災時は中間層が膨張し、管を塞いで延焼を防ぎます。 サビ・腐食の完全排除／塩化ビニル製のため、サビや腐食、薬品による劣化が起こりません。 延焼防止機能／排水管は上下階を貫いています。この管は万が一の火災時、中間層が熱で膨張して管を完全に塞ぎます。 マンション全体の安全性向上／管が塞がることで、火や有毒な煙が排水管を伝って別の階へ燃え広がるのを防ぎます。 排水管の更新工事の様子。 更新前と更新後の違い 比較項目 【現状】2000年以前の金属配管 【更新後】最新の樹脂・塩ビ管 サビ・腐食リスク 極めて高い（既に進行中） なし（材質的に起こらない） 漏水リスク いつ損傷してもおかしくない 極めて低い（継ぎ目も少ない） 地震への耐性 硬いため割れやすい 柔軟性があり衝撃を吸収する 水質への影響 サビ水、赤水が出る恐れ 清潔な水質を保てる 加害者になる確率 常に不安を抱えて暮らす ほぼ 0% になる 「自分だけ工事しても意味がない」への答え 専有部の工事は自費です。ですから、「他の人がやらないのに、自分だけ高いお金を払って配管を新しくしても、上から水が降ってきたら同じでしょう」という声が必ず出ます。 それは、決定的な間違いです。 ご自身の部屋の配管を新しくすることの最大の価値は、 「自分が加害者になるリスクを、完全にゼロにする」ことです。 もらい事故、つまり被害者になることは防げません。しかし、階下の家財を汚損し、数百万円の損害賠償を背負い、マンション内に居づらくなるという多大な負担は、自分の決断だけで確実に防ぐことができます。この差は決定的です。 資産価値の維持・向上という側面 配管更新は単なる修繕ではなく、お部屋の価値を高めるバリューアップ投資でもあります。将来、売却や賃貸に出す際、「配管更新済み（最低40年安心）」という実績は、買い手・借り手にとって非常に強力な安心材料になります。他の未更新の部屋と比較して、より高い資産評価額を維持しやすくなります。 第一歩は、住人説明会の開催です 強制できない専有部工事を進めるには、全住人に正しい現状認識を持ってもらうしかありません。説明会では、次の3つを順に行います。 1. 事実とリスクの共有 客観的な事実と漏水時の現実、数百万円の賠償リスクを、包み隠さず全住人に提示します。 2. 「我が家の問題」への転換 「他の誰か」ではなく、明日にでも自分の身に降りかかる当事者の問題として、認識を転換していただきます。 3. 解決策の明確な提示 不安を煽るだけでは動けません。配管更新という確実な解決策と、費用感、工期を、透明性を持って提示します。 なぜ「第三者である専門家」が説明すべきなのか 理事会や管理会社が説明すると、どうしても「工事の押し付け」と受け取られ、反発を招きます。利害関係の見え方が違うためです。 リアルな説得力／豊富な現場経験に基づき、実際の事例や写真を用いた、専門家ならではの説明ができます。 不安の即時解消／「工事日数は？」「荷物はどうするの？」といった具体的な質問に、その場でプロが即答できます。 中立性の担保／利害関係のない専門業者が直接説明することで、管理組合は中立的な立場を保ちやすく、住民トラブルを回避できます。 アイギ設備の施工実績 私たちは、数多くの高経年マンションで専有部配管更新工事を安全・確実に行ってまいりました。 381棟 専有部分配管更新 施工棟数 1,726件 専有部分配管更新 施工件数 ※2026年4月時点 まとめ：配管更新は「出費」ではなく「投資」です 専有部配管の損傷は、誰にでも明日起こり得る個人の重大な負債リスクです。 「保険で直る」「組合が直す」という誤った認識を捨て、現実を直視する必要があります。 事故が起きてからでは遅く、住民間のトラブルを招くだけでなく、マンション全体の資産価値まで損なわれます。 解決策はただ一つ、限界を迎えた配管を最新の樹脂・塩ビ管へ丸ごと更新することです。 皆様のマンションの平穏な生活と資産価値を守るために。見えない配管リスクに向き合い、住民の皆様への正しい啓発を行うところから、私たちはお手伝いします。 住人説明会のご相談を承ります 専有部配管の現状調査から、住人説明会での講師、工事のご提案まで一貫して対応いたします。管理組合の理事会・総会に合わせた日程調整も可能です。まずは現状のご相談だけでも構いません。 説明会について相談する ※記載の耐用年数・費用相場は一般的な目安であり、実際の状況は建物や配管の状態により異なります。